Virtuelles Staging: Rechtliche Pflichten und korrekte Kennzeichnung in Deutschland

Warum dieser Beitrag wichtig ist

Virtuelles Staging gehört mittlerweile zum Standardrepertoire vieler Makler und Immobilienvermarkter. Die Technik ist ausgereift, die Ergebnisse sind überzeugend, und die Kosten sind überschaubar. Gleichzeitig bewegen sich viele Anwender in einer rechtlichen Grauzone, ohne es zu wissen.

Dieser Beitrag ist als umfassender Leitfaden konzipiert. Er behandelt die relevanten Gesetze, erklärt die Pflichten für Makler und Eigentümer und gibt konkrete Formulierungsempfehlungen für die Praxis. Er ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall, bietet aber eine fundierte Orientierung.

Die rechtliche Grundlage: UWG und Irreführungsverbot

UWG Paragraph 5: Irreführende geschäftliche Handlungen

Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) bildet die zentrale Rechtsgrundlage. Paragraph 5 Absatz 1 verbietet geschäftliche Handlungen, die unwahre oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben enthalten über wesentliche Merkmale einer Ware oder Dienstleistung.

Auf den Immobilienmarkt übertragen bedeutet das: Wenn ein virtuell möbliertes Bild den Eindruck erweckt, die Wohnung sei tatsächlich so eingerichtet, kann das eine Irreführung darstellen. Entscheidend ist dabei nicht die Absicht des Verwenders, sondern die Wahrnehmung des durchschnittlichen Verbrauchers.

Was genau als irreführend gilt

Eine Irreführung liegt typischerweise vor, wenn:

• Virtuell möblierte Bilder ohne jeden Hinweis verwendet werden
• Die virtuelle Möblierung Ausstattungsmerkmale zeigt, die zum Objekt gehören sollen, aber tatsächlich nicht vorhanden sind (z.B. eine Einbauküche, die nicht mitvermietet wird)
• Die Raumstruktur durch die Bearbeitung verändert wird (z.B. Wände entfernt, Fenster vergrößert)
• Bauliche Mängel digital kaschiert werden

Keine Irreführung liegt in der Regel vor, wenn:

• Die Möblierung als Visualisierung oder Beispiel gekennzeichnet ist
• Die Raumstruktur unverändert bleibt
• Die gezeigte Einrichtung als Inspirationsvorschlag erkennbar ist
• Keine festen Ausstattungsmerkmale vorgetäuscht werden

Paragraph 5a UWG: Irreführung durch Unterlassen

Auch das Verschweigen wesentlicher Informationen kann irreführend sein. Wenn ein Makler virtuell möblierte Bilder verwendet, ohne dies kenntlich zu machen, verschweigt er eine Information, die der Verbraucher für eine informierte Entscheidung benötigt. Das Unterlassen der Kennzeichnung kann daher eigenständig als Wettbewerbsverstoß gewertet werden.

Maklerrecht und Standesregeln

Pflichten nach dem Maklervertrag

Immobilienmakler unterliegen als gewerbliche Vermittler besonderen Sorgfaltspflichten. Dazu gehört die wahrheitsgemäße und vollständige Information über das vermittelte Objekt. Die Verwendung von virtuell möblierten Bildern ohne Kennzeichnung kann als Verletzung dieser Sorgfaltspflicht gewertet werden.

IVD-Standesregeln

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat in seinen Standesregeln festgelegt, dass Makler ihre Kunden wahrheitsgemäß und vollständig über alle wesentlichen Umstände eines Objekts informieren müssen. Virtuelle Möblierung ohne Hinweis widerspricht diesem Grundsatz.

Haftungsrisiken für Makler

Wird ein Interessent durch nicht gekennzeichnete virtuelle Möblierung getäuscht, können verschiedene Rechtsfolgen entstehen:

• Anfechtung des Miet- oder Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung
• Schadensersatzansprüche (z.B. Fahrtkosten zu einer Besichtigung)
• Wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Mitbewerber
• Imageschaden und Vertrauensverlust

Die praktische Relevanz dieser Risiken sollte nicht unterschätzt werden. Auch wenn es bisher wenige Gerichtsurteile gibt, steigt mit der zunehmenden Verbreitung von virtuellem Staging auch die Wahrscheinlichkeit von Streitfällen.

Konkrete Kennzeichnungspflichten

Wo muss gekennzeichnet werden?

Die Kennzeichnung muss überall dort erfolgen, wo virtuell bearbeitete Bilder verwendet werden:

• Im Inserat auf Immobilienportalen
• Im Exposé (Print und digital)
• Auf der eigenen Website
• In Social-Media-Beiträgen
• In Präsentationen für Interessenten
• In jeder sonstigen Vermarktungsunterlage

Wie muss gekennzeichnet werden?

Die Kennzeichnung muss so gestaltet sein, dass ein durchschnittlicher Verbraucher sie wahrnimmt und versteht. Konkret bedeutet das:

• Direkt am Bild: Ein Texthinweis im oder unmittelbar neben dem Bild
• Gut lesbar: Keine Schriftgröße, die erst beim Zoomen erkennbar wird
• Verständlich: Keine Fachbegriffe, die Laien nicht verstehen
• Auffindbar: Nicht versteckt im Kleingedruckten am Ende eines Dokuments

Empfohlene Formulierungen

Basierend auf den rechtlichen Anforderungen haben sich folgende Formulierungen in der Praxis bewährt:

Direkt am Bild (Wasserzeichen oder Bildunterschrift):

• "Virtuell möblierte Visualisierung"
• "Digitale Einrichtungsvisualisierung"
• "Virtuelles Staging, keine reale Einrichtung"

Im Exposé-Text:

• "Die Möblierung in den Bildern X, Y und Z wurde digital erstellt und dient zur Veranschaulichung einer möglichen Einrichtung. Die Wohnung wird unmöbliert übergeben."
• "Hinweis: Einige Abbildungen zeigen virtuell möblierte Visualisierungen. Diese dienen ausschließlich der Darstellung des Raumpotenzials."

Im Portaltext:

• "Bitte beachten Sie: Die möblierten Ansichten sind digitale Visualisierungen zur Veranschaulichung und entsprechen nicht dem aktuellen Zustand der Immobilie."

Formulierungen, die nicht ausreichen:

• "Symbolbild" (zu unspezifisch)
• "Abweichungen möglich" (sagt nichts über die Art der Abweichung)
• Nur ein kleines Icon ohne Text
• Ein Hinweis ausschließlich im Impressum oder in den AGB

Besonderheiten bei Immobilienportalen

ImmoScout24

ImmoScout24 erlaubt die Verwendung von virtuell möblierten Bildern, verlangt aber eine klare Kennzeichnung. Die Plattform bietet teilweise eigene Markierungsfunktionen an. Makler sollten zusätzlich im Freitext auf die virtuelle Möblierung hinweisen.

Immowelt

Auch Immowelt erwartet eine Kennzeichnung virtuell bearbeiteter Bilder. Die AGB der Plattform verpflichten Inserenten zu wahrheitsgemäßen Angaben, was die Kennzeichnungspflicht einschließt.

Allgemeine Empfehlungen für Portale

• Verwenden Sie den Bildtitel oder die Bildbeschreibung für die Kennzeichnung
• Erwähnen Sie im Objekttext, dass einige Bilder virtuell möbliert sind
• Stellen Sie nicht ausschließlich virtuell möblierte Bilder ein, sondern zeigen Sie auch den realen Zustand
• Nutzen Sie das erste Bild möglichst als reale Aufnahme

Wo wird die Grenze zur Irreführung überschritten?

Eindeutig problematisch

• Raumvergrößerung: Wände werden digital entfernt oder verschoben, sodass der Raum größer wirkt
• Mängelkaschierung: Risse, Feuchtigkeitsflecken oder Schimmel werden digital entfernt
• Ausstattungsvortäuschung: Eine hochwertige Einbauküche wird gezeigt, obwohl die Wohnung ohne Küche vermietet wird
• Umgebungsveränderung: Ein anderer Ausblick aus dem Fenster wird eingesetzt
• Keine Kennzeichnung: Virtuell möblierte Bilder werden kommentarlos als reale Aufnahmen präsentiert

In der Regel unproblematisch

• Möblierung leerer Räume mit Kennzeichnung als Visualisierung
• Verschiedene Stilvarianten für denselben Raum als erkennbare Einrichtungsvorschläge
• Dekoration und Accessoires wie Kissen, Bilder, Pflanzen (sofern als Visualisierung gekennzeichnet)
• Farbliche Wandgestaltung als erkennbarer Vorschlag mit Hinweis

Grauzone

• Bodenbeläge austauschen: Kann irreführend sein, wenn der Eindruck entsteht, der neue Boden sei bereits verlegt
• Küchenmöblierung: Kritisch, wenn unklar bleibt, ob eine Küche zum Mietobjekt gehört
• Gartengestaltung: Digital angelegte Gärten können falsche Erwartungen wecken

In der Grauzone gilt: Je deutlicher die Kennzeichnung und je realistischer die Erwartungshaltung, desto geringer das Risiko.

Best Practices für die Praxis

Für Makler

1. Internes Regelwerk erstellen: Definieren Sie verbindliche Standards für die Kennzeichnung in Ihrem Büro
2. Checkliste verwenden: Vor jeder Veröffentlichung prüfen, ob alle virtuell bearbeiteten Bilder gekennzeichnet sind
3. Schulungen durchführen: Stellen Sie sicher, dass alle Mitarbeiter die Kennzeichnungspflicht kennen
4. Auch den Eigentümer informieren: Klären Sie Auftraggeber darüber auf, dass virtuelle Möblierung gekennzeichnet werden muss
5. Dokumentation: Halten Sie fest, welche Bilder virtuell bearbeitet wurden

Für Eigentümer

1. Vor der Beauftragung klären: Fragen Sie Ihren Makler, wie die Kennzeichnung erfolgt
2. Selbst kennzeichnen: Wenn Sie ohne Makler vermarkten, ist die Kennzeichnung Ihre Pflicht
3. Originale aufbewahren: Behalten Sie die unbearbeiteten Originalfotos für den Fall von Rückfragen

Für Plattformen und Tools

Tools wie Exposely können die Kennzeichnung technisch unterstützen, etwa durch automatische Wasserzeichen oder Hinweistexte. Das entbindet den Verwender zwar nicht von seiner eigenen Verantwortung, reduziert aber das Risiko versehentlicher Verstöße erheblich. Konkrete Praxistipps zur Umsetzung finden Sie in unserem Beitrag zur transparenten Kennzeichnung virtueller Möblierung.

Ausblick: Regulierung und Entwicklung

Die rechtliche Landschaft entwickelt sich weiter. Mit der zunehmenden Verbreitung von KI-generierten Bildern ist es wahrscheinlich, dass der Gesetzgeber oder die Gerichte die Anforderungen an die Kennzeichnung weiter konkretisieren werden.

Die EU-KI-Verordnung (AI Act), die seit 2024 schrittweise in Kraft tritt, enthält Transparenzpflichten für KI-generierte Inhalte. Ob und wie diese auf virtuelles Staging angewendet werden, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Makler und Vermarkter, die bereits jetzt sauber kennzeichnen, sind in jedem Fall gut vorbereitet.

Was sich abzeichnet

• Strengere Transparenzpflichten für KI-generierte Bilder generell
• Möglicherweise standardisierte Kennzeichnungsformate auf Portalebene
• Zunehmende technische Möglichkeiten zur automatischen Erkennung von KI-Bearbeitung
• Wachsende Sensibilität bei Verbrauchern und entsprechende Erwartungshaltung

Zusammenfassung: Die wichtigsten Regeln auf einen Blick

1. Jedes virtuell möblierte Bild muss als Visualisierung gekennzeichnet werden (Kennzeichnungspflicht)
2. Die Kennzeichnung muss direkt am Bild sichtbar sein, nicht nur im Kleingedruckten
3. Die Raumstruktur darf nicht verändert werden (keine Wände entfernen, keine Fenster vergrößern)
4. Bauliche Mängel dürfen nicht kaschiert werden
5. Keine Ausstattung vortäuschen, die nicht zum Angebot gehört
6. Zusätzlich immer auch reale Fotos zeigen, nicht ausschließlich virtuelle Bilder
7. Die Kennzeichnung gilt überall: Portal, Exposé, Website, Social Media
8. Bei Unsicherheit lieber zu viel als zu wenig kennzeichnen

Fazit: Transparenz schützt, Täuschung schadet

Virtuelles Staging ist ein leistungsfähiges Vermarktungsinstrument. Es hilft Interessenten, sich die Nutzung eines Raums vorzustellen, und kann den Vermarktungsprozess beschleunigen. Aber es funktioniert nur dann langfristig, wenn es ehrlich eingesetzt wird.

Die Kennzeichnungspflicht ist kein bürokratisches Hindernis, sondern ein Qualitätsmerkmal. Wer transparent kommuniziert, baut Vertrauen auf. Wer Bilder ohne Hinweis verwendet, riskiert nicht nur rechtliche Konsequenzen, sondern auch den Verlust von Glaubwürdigkeit.

Die beste Strategie ist daher einfach: Nutzen Sie virtuelles Staging, um Potenzial zu zeigen. Kennzeichnen Sie jedes bearbeitete Bild klar und verständlich. Und zeigen Sie immer auch den realen Zustand. Wie wirkungsvoll der Unterschied zwischen Original und Visualisierung sein kann, zeigen unsere Home Staging Vorher-Nachher-Beispiele. Dann profitieren alle Beteiligten, Vermarkter, Eigentümer und Interessenten gleichermaßen.