ROI von Home Staging: Lohnt sich die Investition wirklich?

Die zentrale Frage: Zahlt sich Home Staging aus?

Wenn Makler oder Eigentümer über Home Staging nachdenken, steht eine Frage fast immer im Vordergrund: Lohnt sich das finanziell? Die Antwort darauf ist nicht so einfach, wie manche Marketingversprechen suggerieren. Aber die verfügbaren Daten sprechen eine deutliche Sprache.

Dieser Beitrag analysiert den Return on Investment (ROI) von Home Staging auf Basis internationaler Studien und Branchendaten. Er zeigt, unter welchen Bedingungen sich die Investition rechnet, wo die Grenzen liegen und warum virtuelles Staging die Wirtschaftlichkeitsrechnung noch einmal deutlich verbessern kann.

Was die Studien sagen

NAR-Studie (National Association of Realtors, USA)

Die regelmäßig aktualisierte Studie der amerikanischen Maklervereinigung NAR gehört zu den meistzitierten Quellen zum Thema. Die wichtigsten Ergebnisse:

• 81 Prozent der befragten Käufermakler gaben an, dass Staging es Käufern erleichtert, sich die Immobilie als zukünftiges Zuhause vorzustellen
• 23 Prozent der Makler berichteten, dass gestagete Immobilien einen um 1 bis 5 Prozent höheren Verkaufspreis erzielten
• 31 Prozent der Makler stellten fest, dass sich die Vermarktungsdauer durch Staging deutlich verkürzte

RESA-Studie (Real Estate Staging Association)

Die Ergebnisse der amerikanischen Staging-Vereinigung zeigen ähnliche Tendenzen:

• Gestagete Immobilien verkauften sich im Durchschnitt 73 Prozent schneller
• Die durchschnittliche Preissteigerung durch Staging lag bei 6 bis 10 Prozent

Einordnung der Studien

Wichtig ist die Einordnung: Die genannten Studien stammen überwiegend aus dem US-Markt, wo die Immobilienvermarktung anders funktioniert als in Deutschland. Die Zahlen lassen sich nicht eins zu eins übertragen. Aber die grundsätzliche Tendenz ist auch auf dem deutschen Markt beobachtbar: Gut präsentierte Immobilien finden schneller Käufer und erzielen tendenziell bessere Preise.

In Deutschland gibt es bisher keine vergleichbar großen Studien, aber die Erfahrungswerte aus der Branche bestätigen die Grundaussage: Professionelle Präsentation wirkt sich positiv auf Vermarktungsdauer und Preis aus.

Die Kosten-Nutzen-Rechnung: Physisches Staging

Typische Kosten

Die Kosten für physisches Home Staging variieren je nach Region, Objektgröße und Anbieter erheblich:

• Einzelne Räume (Konzept und Dekoration): 500 bis 1.500 Euro
• Komplettes Staging einer Wohnung (60 bis 80 Quadratmeter): 2.000 bis 5.000 Euro
• Haus oder große Wohnung (ab 120 Quadratmeter): 4.000 bis 12.000 Euro
• Luxusobjekte: 10.000 Euro und mehr

Hinzu kommen häufig laufende Mietkosten für die Möbel, typischerweise 500 bis 1.500 Euro pro Monat nach der initialen Staging-Phase.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung

Nehmen wir eine leerstehende 3-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Großstadt mit einem Angebotspreis von 350.000 Euro:

Szenario ohne Staging:

• Vermarktungsdauer: 4 Monate
• Laufende Kosten während des Leerstands (Hausgeld, Nebenkosten): ca. 1.200 Euro pro Monat
• Gesamte Leerstandskosten: 4.800 Euro
• Verkaufspreis nach Verhandlung: 340.000 Euro (minus 10.000 Euro)

Szenario mit physischem Staging:

• Staging-Kosten: 3.500 Euro (einmalig) plus 1.000 Euro (Möbelmiete für 2 Monate)
• Vermarktungsdauer: 2 Monate
• Laufende Kosten während des Leerstands: 2.400 Euro
• Verkaufspreis: 348.000 Euro (nur 2.000 Euro unter Angebotspreis)

Ergebnis:

• Kosten Staging: 4.500 Euro
• Eingesparte Leerstandskosten: 2.400 Euro
• Höherer Verkaufspreis: 8.000 Euro
• Netto-Vorteil: ca. 5.900 Euro
• ROI: ca. 131 Prozent

Dieses Beispiel ist bewusst konservativ gerechnet. In der Praxis berichten Makler teilweise von deutlich höheren Preisunterschieden, aber es wäre unseriös, mit Maximalwerten zu rechnen.

Die Kosten-Nutzen-Rechnung: Virtuelles Staging

Typische Kosten

Virtuelles Staging ist erheblich günstiger als die physische Variante. Bei Exposely beispielsweise sieht die Preisstruktur so aus:

• Kostenlos: 3 Bilder pro Monat zum Testen
• Pay-per-Image: 2 Euro pro Bild ohne Abonnement
• Starter-Plan: 19 Euro pro Monat
• Pro-Plan: 49 Euro pro Monat
• Business-Plan: 99 Euro pro Monat

Für ein typisches Objekt werden 4 bis 8 virtuell möblierte Bilder benötigt. Die Kosten liegen damit zwischen 8 und 16 Euro im Einzelmodell oder sind im Abo bereits enthalten. Eine vollständige Aufschlüsselung aller Preismodelle bietet unser Beitrag Was kostet virtuelles Home Staging?.

Beispielrechnung: Dieselbe Eigentumswohnung

Nehmen wir dasselbe Objekt wie oben, aber mit virtuellem statt physischem Staging:

Szenario mit virtuellem Staging:

• Staging-Kosten: 12 Euro (6 Bilder im Pay-per-Image-Modell)
• Vermarktungsdauer: 2,5 Monate (etwas länger als bei physischem Staging, da die Wirkung auf Online-Portale beschränkt bleibt)
• Laufende Kosten während des Leerstands: 3.000 Euro
• Verkaufspreis: 346.000 Euro (konservativer als bei physischem Staging, da keine Vor-Ort-Wirkung)

Ergebnis:

• Kosten Staging: 12 Euro
• Eingesparte Leerstandskosten: 1.800 Euro
• Höherer Verkaufspreis: 6.000 Euro
• Netto-Vorteil: ca. 7.788 Euro
• ROI: ca. 64.900 Prozent

Der extreme ROI-Wert beim virtuellen Staging ergibt sich aus den minimalen Kosten. Natürlich sollte man solche Prozentzahlen nicht überinterpretieren. Aber die Kernaussage ist klar: Der wirtschaftliche Hebel von virtuellem Staging ist außerordentlich hoch, weil die Investition so gering ist.

Wichtig dabei: Auch bei virtuellem Staging müssen alle Bilder als Visualisierung gekennzeichnet werden. Die Kennzeichnungspflicht gilt unabhängig von der gewählten Staging-Methode.

Vergleich: Wann lohnt sich welche Variante?

Physisches Staging lohnt sich eher bei

• Hochwertigen Objekten mit Kaufpreisen ab 500.000 Euro
• Immobilien mit vielen geplanten Vor-Ort-Besichtigungen
• Musterwohnungen in Neubauprojekten
• Objekten, die über mehrere Monate präsentiert werden müssen
• Verkäufern, die das Budget und die Logistik stemmen können

Virtuelles Staging lohnt sich eher bei

• Der Mehrzahl der Standardobjekte
• Mietwohnungen mit begrenztem Vermarktungsbudget
• Objekten, die primär online vermarktet werden
• Maklern mit mehreren gleichzeitigen Leerständen
• Situationen, in denen schnell Vermarktungsmaterial benötigt wird
• Als Ergänzung zu physischem Staging für Online-Kanäle

Die Kombination beider Methoden

In manchen Fällen ist die Kombination die beste Lösung: Virtuelles Staging für die Online-Vermarktung und physisches Staging für Besichtigungen. Das ermöglicht sofortige Portalbilder, während das physische Staging vorbereitet wird. Die Unterschiede beider Ansätze analysiert unser Kostenvergleich zwischen physischem und KI-basiertem Home Staging im Detail.

Faktoren, die den ROI beeinflussen

Der tatsächliche ROI hängt von vielen Variablen ab, die nicht alle kontrollierbar sind:

Marktlage

• In einem Verkäufermarkt mit hoher Nachfrage ist der Effekt von Staging geringer, weil Objekte ohnehin schnell verkauft werden
• In einem Käufermarkt mit mehr Angebot als Nachfrage kann Staging den entscheidenden Unterschied machen
• In einem ausgeglichenen Markt zeigt sich der Effekt am deutlichsten

Objekttyp

• Leerstehende Objekte profitieren am stärksten von Staging
• Bereits möblierte Objekte brauchen eher Entrümpeln oder Umgestalten als zusätzliche Möblierung
• Renovierungsbedürftige Objekte profitieren zusätzlich von Renovierungsvisualisierungen

Zielgruppe

• Jüngere Käufer und Mieter sind oft visuell orientierter und reagieren stärker auf ansprechende Bilder
• Investoren achten primär auf Zahlen und reagieren weniger auf emotionale Bildsprache
• Familien lassen sich häufig durch die Vorstellung des Alltags in der Wohnung überzeugen

Bildqualität

• Virtuelles Staging ist nur so gut wie die Ausgangsfotos
• Schlechte Beleuchtung, ungünstige Perspektiven oder niedrige Auflösung mindern den Effekt erheblich
• Die Investition in gute Ausgangsfotos ist daher immer die Grundvoraussetzung

Berechnung für verschiedene Szenarien

Szenario: Einzelmakler mit 10 Objekten pro Jahr

• 10 Objekte mit je 6 virtuell gestageten Bildern
• Gesamtbedarf: 60 Bilder pro Jahr
• Kosten im Pro-Plan: 49 Euro mal 12 Monate gleich 588 Euro pro Jahr
• Wenn nur 2 der 10 Objekte durch bessere Bilder jeweils 1 Monat schneller verkauft werden und der Eigentümer dadurch jeweils 1.000 Euro Leerstandskosten spart, ergibt sich ein Kundenvorteil von 2.000 Euro
• Der Makler profitiert durch schnellere Provisionseinnahmen und zufriedenere Kunden

Szenario: Hausverwaltung mit 50 Mieterwechseln pro Jahr

• 50 Wohnungen mit je 4 virtuell gestageten Bildern
• Gesamtbedarf: 200 Bilder pro Jahr
• Kosten im Business-Plan: 99 Euro mal 12 Monate gleich 1.188 Euro pro Jahr
• Wenn die durchschnittliche Leerstandszeit um auch nur 2 Wochen sinkt, bei einer Durchschnittsmiete von 800 Euro, spart das pro Wohnung ca. 400 Euro
• Bei 50 Wohnungen: 20.000 Euro eingesparte Leerstandskosten pro Jahr
• ROI: ca. 1.584 Prozent

Szenario: Privatverkäufer mit einem Objekt

• 1 Wohnung mit 5 virtuell gestageten Bildern
• Kosten: 10 Euro (Pay-per-Image) oder kostenlos (3 Bilder im Free-Plan plus 2 Euro pro zusätzlichem Bild)
• Wenn die Wohnung auch nur 2 Wochen schneller verkauft wird, spart das schnell mehrere hundert Euro an laufenden Kosten
• ROI: praktisch immer positiv

Was Home Staging nicht ersetzen kann

Bei aller Wirtschaftlichkeit: Home Staging, ob physisch oder virtuell, ist kein Allheilmittel. Es kann keine strukturellen Probleme lösen:

• Ein überhöhter Preis bleibt überhöht, auch mit schönen Bildern
• Bauliche Mängel müssen offengelegt, nicht kaschiert werden
• Eine schlechte Lage wird durch Staging nicht besser
• Fehlende Unterlagen oder ein unprofessioneller Vermarktungsprozess neutralisieren den Staging-Effekt

Staging wirkt am besten als Teil einer insgesamt professionellen Vermarktung. Isoliert betrachtet kann es helfen, wird aber sein volles Potenzial nicht entfalten.

Praxistipps für maximalen ROI

1. Konzentrieren Sie sich auf die Schlüsselbilder: Wohnzimmer, Küche und Schlafzimmer haben den größten Effekt. Nicht jeder Raum muss virtuell möbliert werden.
2. Investieren Sie in gute Ausgangsfotos: Schlechte Fotos bleiben auch nach dem Staging schlecht.
3. Testen Sie verschiedene Stile: Nicht jeder Einrichtungsstil passt zu jeder Zielgruppe. Probieren Sie 2 bis 3 Varianten und verwenden Sie die überzeugendste.
4. Kennzeichnen Sie korrekt: Jedes virtuell möblierte Bild muss als Visualisierung gekennzeichnet werden. Das ist rechtlich verpflichtend und stärkt gleichzeitig das Vertrauen.
5. Messen Sie Ihre Ergebnisse: Vergleichen Sie Vermarktungsdauer und Preise von gestageten und nicht gestageten Objekten. Nur so wissen Sie, ob sich die Investition für Ihr spezifisches Portfolio lohnt.
6. Beginnen Sie klein: Starten Sie mit einem oder zwei Objekten und skalieren Sie bei positivem Ergebnis.

Fazit: Der ROI spricht für Staging, besonders virtuell

Die verfügbaren Daten zeigen konsistent, dass Home Staging einen positiven Effekt auf Vermarktungsdauer und Verkaufspreis haben kann. Die exakte Höhe des Effekts hängt von vielen Faktoren ab und lässt sich nicht pauschal versprechen.

Was sich aber klar sagen lässt: Die Einstiegshürde beim virtuellen Staging ist so niedrig, dass sich die Investition in den allermeisten Fällen rechnet. Selbst konservative Rechenbeispiele zeigen einen deutlich positiven ROI, weil die Kosten minimal und der potenzielle Nutzen erheblich ist.

Für Makler, Hausverwaltungen und Eigentümer empfiehlt sich ein pragmatischer Ansatz: Testen Sie virtuelles Staging bei den nächsten Leerständen, messen Sie die Ergebnisse und entscheiden Sie dann auf Basis Ihrer eigenen Daten, ob und in welchem Umfang Sie es dauerhaft einsetzen möchten. Die Rechnung wird in den meisten Fällen positiv ausfallen.